Courtage en crédit immobilier · Luxembourg
Votre banque défend son taux.Nous faisons défendre le vôtre.
Un dossier, plusieurs prêteurs mis en concurrence par un intermédiaire de crédit immobilier agréé. Vous ne courez plus après les rendez-vous : vous choisissez entre des offres déjà comparées.
Calculer mon budget Décrire mon projet
- Aucun honorairela rémunération vient du prêteur retenu
- Réponse sous 24 hun avis, pas un accusé de réception
- Jusqu’à la clédu premier calcul à l’acte notarié
Où se situent les taux en ce moment
- Taux fixe 3–5 ans 3,72 % 3,48–4,15 %
- Taux fixe 10–15 ans 4,01 % 3,50–4,62 %
- Taux fixe 25–30 ans 4,22 % 3,90–4,70 %
- Taux variable 3,32 % 2,85–4,67 %
Moyennes observées sur le marché luxembourgeois au 10.08.2026 ; en dessous, l’écart entre le meilleur et le moins bon dossier. Cet écart est précisément ce qui se négocie. Ces chiffres n’engagent personne : votre taux dépendra de votre profil, de votre apport, de la durée et de la banque qui vous suivra.
Simulateur
Avant de visiter, sachez jusqu’où vous pouvez aller
Deux minutes pour un ordre de grandeur, calculé selon les règles que les banques luxembourgeoises appliquent réellement. Rien ne quitte votre navigateur : ni saisie, ni résultat.
Vous avez une annonce sous les yeux. Entrez le prix demandé et votre situation : le calcul vous dit si le dossier tient debout selon les règles bancaires habituelles — et, sinon, où exactement il coince.
Budget atteignable
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Verdict
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- Prêt nécessaire
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- Prêt correspondant
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- Mensualité
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- Part du revenu engagée
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- Frais d’acte
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- Fonds propres à sortir
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- Quotité financée
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Détail des frais
- Enregistrement et transcription (7 %)
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- Moins le Bëllegen Akt
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- Honoraires du notaire, TVA incluse
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- Inscription hypothécaire
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- Total à sortir en plus du prix
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Le calcul applique 45 000 € de Bëllegen Akt par personne à l’acte, conformément au paquet « Booster fir de Wunnengsbau » du 16 juillet 2026. Le relèvement depuis 40 000 € doit s’appliquer rétroactivement, mais n’est pas encore définitivement voté.
Ce simulateur donne un ordre de grandeur. Il ne vaut ni accord de principe, ni offre, ni conseil au sens de la loi. Une banque regarde aussi le type de contrat de travail, l’ancienneté, la domiciliation des revenus, l’état du bien et les garanties : deux dossiers au même revenu ne reçoivent pas la même réponse. Seule l’analyse de l’intermédiaire de crédit, puis l’offre écrite du prêteur, engagent.
Situations traitées
Quatre projets, quatre logiques de financement
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Résidence principale dans l’ancien
Le cas le plus fréquent, et celui où le taux pèse le plus lourd : sur 25 ans, un quart de point représente le prix d’une cuisine. On commence par fixer le budget, pour que vos visites reposent sur un chiffre et non sur une impression.
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Construction et achat sur plan
Ici, ce n’est pas le taux qui décide, c’est la mécanique : appels de fonds échelonnés, intérêts intercalaires pendant le chantier, TVA logement à 3 %, garantie d’achèvement. Depuis juillet 2026, les droits ne frappent plus que le terrain lorsque le chantier n’est pas avancé au-delà de 80 % — un écart de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
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Renégociation et rachat
Période fixe qui arrive à échéance, taux signé au mauvais moment, ou simple envie de vérifier. Le calcul honnête tient compte de l’indemnité de remboursement anticipé, de la nouvelle inscription hypothécaire et des frais d’acte. Si le changement ne rapporte rien, nous vous le dirons.
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Achat locatif
Les loyers ne comptent que partiellement dans la capacité, le Bëllegen Akt ne s’applique pas et la fiscalité change tout. Le montage — durée, part variable, amortissement — pèse plus sur le rendement que le prix d’achat lui-même.
Méthode
Quatre étapes, et vous n’en pilotez qu’une
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1
Vous racontez le projet
Formulaire ou e-mail, dix lignes suffisent : revenus, fonds propres, ce que vous cherchez, dans quel délai. Nous rappelons si quelque chose manque.
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2
Nous cadrons le dossier
Un dossier bancaire se refuse aussi sur la forme. Nous vérifions ce qui doit être documenté, ce qui va poser question et ce qui vaut mieux être expliqué avant d’être découvert.
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3
Mise en concurrence
Avec votre accord, l’intermédiaire agréé présente le dossier à plusieurs prêteurs en même temps et négocie taux, durée et conditions annexes. Les retours arrivent en général sous quelques jours ouvrables.
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4
Vous tranchez
Les offres vous sont posées côte à côte, traduites en euros sur toute la durée. Vous choisissez, nous suivons le dossier jusqu’à la signature chez le notaire.
À quel moment appeler un courtier
Plus tôt que la plupart des gens ne le pensent. Trois moments fonctionnent, un quatrième est déjà trop tard :
- Avant la première visite — connaître son plafond réel évite de tomber amoureux d’un bien hors d’atteinte, et de négocier en position de faiblesse.
- Entre l’offre et le compromis — le moment le plus utile : vous savez ce que vous achetez, rien n’est encore signé, le délai reste confortable.
- Juste après le compromis — faisable, mais le chronomètre tourne. Le délai de condition suspensive dicte alors le rythme, pas la négociation.
Le moment de trop : avoir déjà déposé soi-même un dossier auprès d’une banque pour un bien identifié. Cette banque-là est alors fermée à l’intermédiaire pour ce projet, et c’est souvent celle chez qui vous avez vos comptes. Un seul appel prématuré peut retirer le meilleur prêteur du jeu.
Frais d’acte
Ce que le prix affiché ne dit pas
Entre le prix de l’annonce et la somme réellement engagée, il y a un écart que presque personne n’anticipe correctement. Ces postes se paient en général sur vos fonds propres : les banques rechignent à les financer. Voici le détail, ligne par ligne.
| Poste | Montant | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|
| Droit d’enregistrement | 6 % du prix | Le poste le plus lourd. Sur un achat sur plan, il ne porte que sur la quote-part terrain. |
| Droit de transcription | 1 % du prix | Ce qui inscrit votre nom au registre foncier. Même assiette que ci-dessus. |
| Bëllegen Akt | – jusqu’à 45 000 € par personne | Un crédit d’impôt, pas une subvention : il s’impute sur les deux droits ci-dessus et ne peut pas produire de remboursement. Réservé au logement que vous occupez vous-même, personnel et utilisable une seule fois dans une vie. À deux à l’acte, 90 000 € : de quoi effacer entièrement les droits jusqu’à un prix d’environ 1,28 million €. |
| Honoraires du notaire | env. 1 à 1,5 % + 17 % TVA | Tarif fixé par la loi, dégressif : identique quel que soit le notaire, il ne sert à rien de comparer. |
| Inscription hypothécaire | env. 1 % du prêt | Assise sur le montant emprunté, pas sur le prix. Plus de fonds propres, donc moins de frais ici aussi. |
| Assurance solde restant dû | très variable | Prime unique ou mensuelle, selon l’âge, l’état de santé et la quotité assurée. La banque peut l’exiger, mais rarement imposer son propre contrat : à couverture égale, l’écart entre deux assureurs se compte souvent en milliers d’euros. |
Booster fir de Wunnengsbau : ce qui a changé le 16 juillet 2026
Le paquet présenté par le ministre du Logement Claude Meisch et le ministre des Finances Gilles Roth touche directement au calcul d’un achat. Quatre mesures comptent pour un acquéreur :
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Bëllegen Akt relevé à 45 000 €
Contre 40 000 € auparavant, soit 90 000 € pour un couple à l’acte. Rétroactif et sans date de fin annoncée : rien ne justifie de retarder une signature pour en profiter.
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Achat sur plan : droits sur le terrain seul
En VEFA, l’enregistrement et la transcription ne portent plus que sur la quote-part terrain, à condition que la construction ne soit pas achevée à plus de 80 % au jour de l’acte. Applicable aux actes passés depuis le 16 juillet 2026, pour trois ans.
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Coup de pouce avant 35 ans
Lorsqu’au moins un des emprunteurs a 35 ans ou moins, le plafond de prêt retenu pour les aides étatiques au logement est relevé.
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Locatif : amortissement et TVA
Amortissement accéléré de 6 % pendant six ans sur une base plafonnée à 600 000 €, et TVA ramenée à 8 % au lieu de 17 % pour le locatif abordable — sous conditions strictes de prix, de surface et de durée de mise en location.
État au 11 août 2026 : l’exonération VEFA produit déjà ses effets pour les actes passés depuis le 16 juillet 2026. Le relèvement du Bëllegen Akt, le régime d’amortissement et la TVA réduite suivent encore la procédure législative, le relèvement devant s’appliquer rétroactivement. Cette page sera corrigée dès le vote définitif.
Un cas concret : couple, appartement existant à 750 000 €
Droits dus : 52 500 €. Deux Bëllegen Akt les effacent intégralement. Restent le notaire et l’inscription hypothécaire, soit environ 16 000 à 19 000 € selon le montant emprunté. Sans ce crédit d’impôt, il aurait fallu réunir près de 68 000 € avant même de parler de meubles. C’est aussi pour cela que la question « à deux ou à un seul nom sur l’acte ? » n’est jamais anodine.
Le courtage
Pourquoi une seule banque n’est jamais le marché
courtierimmobilier.lu est votre interlocuteur et appartient à iSOLUTIONS S.à r.l., la société qui exploite l’agence immobilière iMMOSOLUTIONS. C’est par cette voie que nous travaillons avec un intermédiaire de crédit immobilier agréé par le ministère des Finances luxembourgeois. Le courtage proprement dit — l’analyse, la négociation, le conseil au sens de la loi — relève de ce partenaire agréé, jamais de nous.
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Plusieurs prêteurs, en parallèle
Banques et caisses d’épargne-logement de la place, sollicitées en même temps avec le même dossier. Une négociation n’existe que s’il y a une alternative crédible en face.
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Le taux n’est qu’une ligne
Durée, part fixe et part variable, pénalités de remboursement anticipé, intérêts intercalaires, quotité d’assurance exigée : ces clauses coûtent parfois plus cher qu’un dixième de point.
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Rien à votre charge
La rémunération est versée par le prêteur qui finance, à la signature. Aucun honoraire, aucun frais de dossier, ni chez nous ni chez l’intermédiaire — et vous pouvez arrêter à tout moment.
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Dans votre langue
Français, allemand, anglais, luxembourgeois, portugais, italien. Un crédit se signe pour vingt-cinq ans : il vaut mieux avoir tout compris.
Une banque compare son offre à votre patience. Un courtier la compare à celle des autres.
Pourquoi passer par nous
Ce que nous faisons et que personne ne facture
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Un dossier qui se lit en cinq minutes
Un analyste bancaire traite des dizaines de demandes par semaine. Un dossier clair, documenté, sans zone d’ombre, n’obtient pas seulement une réponse plus rapide : il obtient une meilleure réponse.
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La concurrence plutôt que la fidélité
Trente ans de comptes chez le même établissement ne se traduisent presque jamais par un meilleur taux. Ce qui le fait bouger, c’est l’existence d’une offre concurrente sur la table.
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Nous savons dire non
Si un projet ne tient pas, nous le disons tout de suite, avec les chiffres et avec ce qu’il faudrait changer — six mois de plus, un crédit voiture soldé, un prix renégocié. Un refus bancaire laisse des traces ; mieux vaut ne pas le provoquer.
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Nous restons après la signature
Assurance solde restant dû, incendie, responsabilité civile, et la question de la révision au terme de la période fixe : autant de rendez-vous qui reviennent plus tard, et pour lesquels vous avez déjà un interlocuteur.
Questions fréquentes
Ce qu’on nous demande avant de se lancer
Qu’apporte un courtier que ma banque ne fera pas ?
Une banque vend son propre produit : elle n’a ni le droit ni l’intérêt de vous dire qu’ailleurs c’est moins cher. Le rôle de l’intermédiaire est exactement inverse : présenter le même dossier à plusieurs prêteurs, obtenir des réponses comparables, puis négocier avec les autres offres en main. S’y ajoute le travail de mise en forme du dossier, qui pèse davantage qu’on ne l’imagine sur la décision finale.
Combien coûte votre intervention ?
Rien pour vous, à aucun stade. La rémunération est payée par le prêteur qui réalise le financement, et uniquement si l’opération aboutit. Ni frais de dossier, ni honoraires, ni engagement d’exclusivité : vous pouvez interrompre à tout moment, y compris après avoir reçu les offres.
Faut-il déjà avoir signé un compromis ?
Non, et c’est même le contraire qui est souhaitable. Le meilleur moment se situe avant la signature : vous connaissez alors votre budget réel, vous négociez le prix en sachant ce que vous pouvez tenir, et le délai n’est pas encore compté. Après le compromis, tout reste faisable, mais la condition suspensive impose son rythme.
Puis-je consulter les banques moi-même en parallèle ?
Vous le pouvez, mais cela se retourne souvent contre vous. Dès qu’un dossier a été déposé en direct auprès d’un établissement pour un bien identifié, l’intermédiaire ne peut plus négocier auprès de ce même établissement pour ce projet. Chaque démarche personnelle retire donc un prêteur de la mise en concurrence — souvent celui qui aurait le mieux répondu.
CDD, période d’essai, indépendant : est-ce rédhibitoire ?
Pas systématiquement, mais les établissements divergent fortement sur ce point, bien plus que sur le taux. Certains refusent par principe pendant la période d’essai, d’autres regardent l’ancienneté dans le secteur ; pour un indépendant, deux à trois exercices comptables sont généralement demandés. C’est typiquement une situation où interroger un seul prêteur donne une image fausse du marché.
À partir de quand une renégociation devient-elle intéressante ?
La règle empirique — un écart d’au moins un point et un capital restant dû important — ne suffit pas à décider. Il faut mettre en face l’indemnité de remboursement anticipé, la nouvelle inscription hypothécaire, les frais d’acte, et la durée restante. Le calcul se fait en euros sur la période résiduelle, pas en points de pourcentage. Nous le faisons faire avant que vous n’engagiez quoi que ce soit.
L’assurance solde restant dû doit-elle être prise chez le prêteur ?
La banque peut exiger cette couverture comme condition du crédit ; elle peut difficilement imposer que le contrat soit souscrit chez elle, dès lors que la garantie proposée est équivalente. Sur un couple de quarante ans et un prêt de 500 000 €, l’écart entre deux assureurs se chiffre couramment en milliers d’euros sur la durée. C’est l’un des postes où l’on gagne le plus, et l’un des moins regardés.
Combien de temps cela prend-il, et que faut-il réunir ?
Comptez quelques jours ouvrables entre un dossier complet et les premiers retours bancaires, puis plusieurs semaines jusqu’à l’acte, selon le bien, le notaire et l’établissement. À préparer : trois dernières fiches de salaire, le dernier décompte fiscal, un relevé d’identité bancaire, les justificatifs de fonds propres, l’état des crédits en cours et l’annonce ou le compromis du bien.
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Parlons de votre projet
Quelques lignes précises valent mieux qu’un long formulaire : plus votre situation est claire, plus le premier retour est utile. Nous répondons sous un jour ouvrable.